A南戎资盐城市纺织染整产业园实业开发有限公司收益

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产品收益
投资金额      12月      24月
20万（含）-50万（不含）      8.8%      9.0%
50万（含）-100万（不含）      9.0%      9.2%
100万（含）-300万（不含）      9.2%      9.4%
300万（含）以上      9.4%      9.6%
产品亮点
1、双AA评级国企融资：盐城市纺织染整产业园实业开发有限公司，注册资本金2亿（射阳县人民政府100%控股）；
2、应收账款质押：对政府价值 3.15 亿应收账款质押，并中登登记质押，质押率低于50%；
3、土地抵押：提供价值5亿土地抵押担保，抵押率低于50%；
4、双AA主体国企担保：射阳县城市投资发展有限责任公司（射阳县人民政府100%控股）承担不可撤销保证担保。
产品用途
项目资金用于补充“盐城市纺织染整产业园基础设施配套项目”
融资人-盐城市纺织染整产业园实业开发有限公司 
盐城市纺织染整产业园规划面积23.3平方公里，分为“染整核心区、高端织造区、服装家纺区、科技研发区、配套服务区、仓储物流区”六大区域。
产业园先后引进了日达纺织印染项目、香港一针集团的尚嘉印染项目、盛泽客商组团投资的盛泽高档面料及染整等项目，已形成纺纱、织布、印染为一体的一条龙产业格局。
融资人为有限责任公司，终控制人为射阳县人民政府。
担保人-射阳县城市投资发展有限责任公司
射阳县城市投资发展有限责任公司是 2004 年 3 月经射阳县人民政府批准成立的负责射阳县基础设施建设与公用事业经营的综合类国有资产运营实体体，射阳城投接受地方政府的委托承担重大项目的投融资及建设、管理工作，并在政府授权范围内对直接控股、出资的企业依法进行管理和监督。经过多年的发展，公司的业务范围已涵盖
基础设施建设、交通工程建设、保障房建设、房屋租赁、小额担保等多个领域。 
担保人主体信用等级为AA，债项信用等级为AAA。
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2019年上半年，受益于货币宽松，房企境内外融资频繁，发债规模、信托融资均创新高。

根据世联行统计，上半年内地房企境内外合计发债规模为6264亿元，同比增长41%；境内发行3753亿元，占比60%，境外发债2511亿。

其中，内地民营房企境内外合计发债规模为3685亿元，同比增长45%；境内发行1459亿元，同比增长47%，占比40%，境外债发行占比更大。

与此同时，房地产信托新增规模也创下新高，根据信托业协会及用益信托网数据显示，2019上半年投向房地产方向的新增信托项目金额合计超过5400亿元，同比增长26%。

表面的繁荣背后，是高负债的尴尬。恒大研究院分析师夏磊指出，融资规模的上升，实质是到期债务规模的大幅增加，新增融资大多用来偿还旧债了。

以信用债为例，2019年一季度合计融资1810亿，同比大幅增长40.5%，但净融资规模仅为574亿，同比下滑41.6%。“这说明房企融资并未有实质性改善”，夏磊称。

全行业来看，历经多年融资与再融资，房地产行业累积的债务达到了一个惊人的量级，并在2019年迎来一个偿债小高峰。据恒大研究院报告，截至2018年底，房企各主要渠道有息负债余额20.3万亿，很大部分将在2019-2021年集中到期。

亿翰智库测算，2019年需要偿还的信用债额度高达4113亿元，下半年需要偿还金额占比达到76.3%，因而下半年偿债的压力更大。

世联行对各境内外债的年化利息做粗略测算，全行业债券融资每年须支付的利息超过2300亿，占2018年全国商品房销售金额的1.5%，其中民企支付的部分约1500亿。

据亿翰智库数据，2018年营收超30亿元上市房企中，中南建设以191.5％的净负债率排在榜单，紧随其后的是新华联、上海证大，净负债率均在188％以上；大型房企中，中国恒大排在负债榜13位，净负债率达到了151.9％；负债高的十个房企，净负债率都超过了160％。

部分房企的短期偿债压力加大。富力地产一季度财务数据显示，公司有息负债2125.39亿元，其中短期借款153.23亿元，一年内到期的非流动负债347.28亿元，货币资金为398.19亿元，短期偿债压力较大。

融资格局生变
债务压顶偏遇融资收紧。

而这轮的收紧，按照世联行的说法，是融资的全渠道收紧。

首先是银行。过去多年，银行资金是房地产的大“输血”者。2018年房地产开发资金来源中，国内贷款（80%银行贷款+20%非银贷款）占比为14.5%，其他资金（64%定金及预收款+28%个人按揭）占比为51.8%，个人按揭也是来自于银行资金。

今年6月底，开发商到位资金总额8.5万亿、同比增长7.2%，定金预收款增速放缓，叠加各类融资收紧，非银贷款及自筹资金增速难有强支撑，行业整体已进入流动性改善的尾声。

据了解，当前银行信贷门槛仍较高，开发贷实行白名单制度，严格要求项目满足“四三二”条件，不允许资金跨区域使用；非标融资受限，银行理财、信托资金、委贷投资非标、多层嵌套和资金期限错配的资管产品等都被禁止。

今年5月以来，银保监会23号文件，进一步规范了银行及非银金融机构，封堵信托进入房地产；7月初，银保监会又对多家信托公司进行窗口指导和约谈；7月12日，发改委亦发文，限定房企海外发债只能用于置换一年内到期的债务。

海通证券分析师姜超指出，今年房地产行业面临债务到期高峰，再融资压力很大，上半年得益于融资环境的好转，部分房企资金链紧张的问题得以缓解，但强者恒强，行业融资急剧分化，集中度提升。