泰兴市创源建设有限公司 债权收益权转让 1 号A级

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1、发行方运营良好、营业收入稳步增长
泰兴创源终由泰兴市人民政府100%持股，2018年度公司实现主营业务收入10.7亿元，利润总额4.02
亿元，经营投资情况好，具有较强的偿债能力，同时已与多家金融机构建立长期合作关系。
2、担保方为AA级发债主体，收入稳定、盈利能力强
鹏元资信评估有限公司对公司的主体长期信用评级评估为AA，2017至2018年度公司实现净利润分别为
2.13亿和3.6亿元，利润稳定增长，担保能力强。
3、足额应收账款质押转让
泰兴市创源建设有限公司持有对泰兴市成兴国有资产经营投资有限公司3.61亿元的应收债权，并在中
登网登记。
4、地区实力强大
泰兴市，是江苏省泰州下辖市，长三角核心区域，与苏锡常隔江相望，有江阴长江大桥、泰州长江大
桥连接苏南，连续18届跻身全国县域经济基本竞争力百强县（市）行列，位列第29名，年生产总值超
千亿，中国工业百强县市排名上升至第16位。在泰州四区三市中，GDP和公共财政收入，
2018年公共财政收入74.5亿，增长18.1％，经济活跃，财政实力强。
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2019年上半年，受益于货币宽松，房企境内外融资频繁，发债规模、信托融资均创新高。

根据世联行统计，上半年内地房企境内外合计发债规模为6264亿元，同比增长41%；境内发行3753亿元，占比60%，境外发债2511亿。

其中，内地民营房企境内外合计发债规模为3685亿元，同比增长45%；境内发行1459亿元，同比增长47%，占比40%，境外债发行占比更大。

与此同时，房地产信托新增规模也创下新高，根据信托业协会及用益信托网数据显示，2019上半年投向房地产方向的新增信托项目金额合计超过5400亿元，同比增长26%。

表面的繁荣背后，是高负债的尴尬。恒大研究院分析师夏磊指出，融资规模的上升，实质是到期债务规模的大幅增加，新增融资大多用来偿还旧债了。

以信用债为例，2019年一季度合计融资1810亿，同比大幅增长40.5%，但净融资规模仅为574亿，同比下滑41.6%。“这说明房企融资并未有实质性改善”，夏磊称。

全行业来看，历经多年融资与再融资，房地产行业累积的债务达到了一个惊人的量级，并在2019年迎来一个偿债小高峰。据恒大研究院报告，截至2018年底，房企各主要渠道有息负债余额20.3万亿，很大部分将在2019-2021年集中到期。

亿翰智库测算，2019年需要偿还的信用债额度高达4113亿元，下半年需要偿还金额占比达到76.3%，因而下半年偿债的压力更大。

世联行对各境内外债的年化利息做粗略测算，全行业债券融资每年须支付的利息超过2300亿，占2018年全国商品房销售金额的1.5%，其中民企支付的部分约1500亿。

据亿翰智库数据，2018年营收超30亿元上市房企中，中南建设以191.5％的净负债率排在榜单，紧随其后的是新华联、上海证大，净负债率均在188％以上；大型房企中，中国恒大排在负债榜13位，净负债率达到了151.9％；负债高的十个房企，净负债率都超过了160％。

部分房企的短期偿债压力加大。富力地产一季度财务数据显示，公司有息负债2125.39亿元，其中短期借款153.23亿元，一年内到期的非流动负债347.28亿元，货币资金为398.19亿元，短期偿债压力较大。

融资格局生变
债务压顶偏遇融资收紧。

而这轮的收紧，按照世联行的说法，是融资的全渠道收紧。

首先是银行。过去多年，银行资金是房地产的大“输血”者。2018年房地产开发资金来源中，国内贷款（80%银行贷款+20%非银贷款）占比为14.5%，其他资金（64%定金及预收款+28%个人按揭）占比为51.8%，个人按揭也是来自于银行资金。

今年6月底，开发商到位资金总额8.5万亿、同比增长7.2%，定金预收款增速放缓，叠加各类融资收紧，非银贷款及自筹资金增速难有强支撑，行业整体已进入流动性改善的尾声。

据了解，当前银行信贷门槛仍较高，开发贷实行白名单制度，严格要求项目满足“四三二”条件，不允许资金跨区域使用；非标融资受限，银行理财、信托资金、委贷投资非标、多层嵌套和资金期限错配的资管产品等都被禁止。

今年5月以来，银保监会23号文件，进一步规范了银行及非银金融机构，封堵信托进入房地产；7月初，银保监会又对多家信托公司进行窗口指导和约谈；7月12日，发改委亦发文，限定房企海外发债只能用于置换一年内到期的债务。

海通证券分析师姜超指出，今年房地产行业面临债务到期高峰，再融资压力很大，上半年得益于融资环境的好转，部分房企资金链紧张的问题得以缓解，但强者恒强，行业融资急剧分化，集中度提升。